Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le diagnostic de performance énergétique n’est plus une simple formalité. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F suivront en 2028 et les logements classés E en 2034. À Paris, où une grande partie du parc date d’avant les premières réglementations thermiques, de nombreux studios et deux-pièces sont concernés. Pour un propriétaire bailleur comme pour un vendeur, la question n’est plus de savoir s’il faut faire des travaux, mais lesquels engager en priorité pour gagner une ou deux classes au meilleur coût.
Pourquoi tant d’appartements parisiens sont mal classés
Les immeubles haussmanniens et les constructions de l’entre-deux-guerres ont été bâtis sans aucune isolation. Leurs murs en pierre de taille ou en moellons sont épais, mais conduisent la chaleur vers l’extérieur ; les fenêtres en bois à simple vitrage laissent filer l’air ; les chambres de bonne sous les toits subissent le froid l’hiver et la chaleur l’été. Le chauffage électrique par convecteurs, très répandu dans les petites surfaces, pénalise encore le résultat, car le DPE applique un coefficient défavorable à l’électricité.
La petite surface joue aussi contre les studios. Le calcul du DPE tient compte de la production d’eau chaude, dont la consommation pèse proportionnellement plus lourd sur 20 m² que sur 80 m². Depuis juillet 2024, les seuils ont toutefois été corrigés pour les logements de moins de 40 m², ce qui a permis à une partie d’entre eux de sortir de la classe G sans travaux. Il est donc utile de vérifier la date et la validité de son diagnostic avant toute décision.
Commencer par un diagnostic fiable
Un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valable et ne reflète pas la méthode de calcul actuelle. Faire établir un nouveau diagnostic par un professionnel certifié coûte entre 100 et 250 € pour un appartement, et constitue la base de tout projet. Le rapport liste des recommandations de travaux et indique, pour chacune, le gain de classe attendu. Pour un projet plus ambitieux, un audit énergétique, obligatoire à la vente des maisons individuelles classées E, F ou G, propose plusieurs scénarios chiffrés et peut être financé en partie par les aides publiques.
Les travaux qui font gagner le plus de classes
Remplacer les fenêtres
Dans un appartement ancien, les fenêtres représentent souvent la première source de déperditions et d’inconfort. Des menuiseries en bois ou en PVC à double vitrage performant, posées avec soin et associées à des entrées d’air, améliorent nettement le résultat du diagnostic et le confort acoustique côté rue. En copropriété, le remplacement doit respecter l’aspect de la façade défini par le règlement, et une déclaration préalable est nécessaire auprès de la mairie, avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dans les secteurs protégés.
Changer le système de chauffage et d’eau chaude
Remplacer de vieux convecteurs par des radiateurs à inertie programmables, ou installer un ballon d’eau chaude thermodynamique lorsque la place le permet, peut suffire à gagner une classe dans un petit logement. Dans un appartement plus grand, une pompe à chaleur air-air est envisageable, sous réserve de l’accord de la copropriété pour l’unité extérieure, souvent difficile à obtenir à Paris. La régulation pièce par pièce et la programmation horaire jouent aussi un rôle non négligeable.
Isoler les murs par l’intérieur
Isoler les murs donnant sur l’extérieur ou sur une cage d’escalier non chauffée est très efficace, mais réduit la surface habitable de quelques centimètres par paroi. Dans les immeubles anciens, il faut privilégier des isolants perspirants comme la fibre de bois ou la laine de chanvre, qui laissent les murs en pierre respirer et évitent les problèmes de condensation. Les moulures, corniches et cheminées d’époque peuvent être conservées sur les murs intérieurs, qui ne nécessitent pas d’isolation.
Ventiler correctement
Un logement mieux isolé doit être mieux ventilé. Une VMC simple flux hygroréglable, installée dans la cuisine et la salle de bains, évacue l’humidité et améliore légèrement le DPE. Sans ventilation, les fenêtres étanches favorisent la condensation, les moisissures et une qualité d’air dégradée, ce qui peut finir par causer des litiges avec les locataires.
Copropriété : ce qui se décide en assemblée générale
Certains travaux ne dépendent pas du seul propriétaire. L’isolation de la toiture, le ravalement avec isolation de façade, la rénovation de la chaufferie collective ou le calorifugeage des réseaux relèvent de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis 2025, toutes les copropriétés de plus de quinze ans doivent adopter un plan pluriannuel de travaux, qui programme justement ces interventions sur dix ans. Un bailleur a tout intérêt à porter ces sujets en assemblée générale, car un immeuble rénové valorise chaque lot et améliore tous les diagnostics en même temps.
Budget, aides et valorisation
Pour un studio parisien, passer de G à E coûte généralement entre 8 000 et 20 000 €, selon l’état des fenêtres, du chauffage et des murs. MaPrimeRénov’ par geste, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro réduisent la facture, à condition de faire appel à des entreprises certifiées RGE et de demander les aides avant de signer les devis. Les bailleurs peuvent aussi déduire une partie des travaux de leurs revenus fonciers.
À la vente, l’étiquette énergétique pèse désormais dans la négociation : les acquéreurs intègrent le coût des travaux à venir et les banques y sont attentives. Un bien rénové et bien classé se vend plus vite et avec une décote moindre. Pour préparer le chantier, comparer les solutions d’isolation et de chauffage ou estimer les quantités de matériaux, les guides et calculateurs gratuits de montravoo.fr détaillent la plupart des travaux de rénovation d’un logement ancien.